Najem a małżeństwo – kto jest stroną umowy najmu lokalu

Najem a małżeństwo – kto jest stroną umowy najmu i jakie ma to skutki dla Wynajmującego?

Najem a małżeństwo – kto naprawdę jest najemcą lokalu?

 

Z pozoru wydaje się to drobiazgiem, ale w praktyce może zaskoczyć niejednego wynajmującego.
Wielu właścicieli mieszkań nie zdaje sobie sprawy, że nawet jeśli umowę najmu podpisze tylko jeden z małżonków, to w pewnych sytuacjach oboje małżonkowie stają się najemcami lokalu – niezależnie od tego, jakie mają między sobą ustalenia majątkowe (czyli nawet jeśli zawarli intercyzę).

Podstawa prawna – art. 680¹ Kodeksu cywilnego

Zasada ta wynika z art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten wprowadza regułę, zgodnie z którą oboje małżonkowie są najemcami lokalu, jeśli zostaną spełnione dwa warunki:

  1. Umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa – czyli po ślubie, a przed prawomocnym wyrokiem rozwodowym. Wystarczy, że umowę podpisze tylko jeden z małżonków – nawet jeśli drugi w ogóle nie uczestniczył w jej zawieraniu.

  2. Lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny – czyli jest faktycznym miejscem zamieszkania małżonków (lub miał nim być w momencie zawierania umowy).

Co to oznacza dla Wynajmującego?

W takiej sytuacji oboje małżonkowie są traktowani jak wspólni najemcy. Oznacza to, że:

  • są współwierzycielami – mają prawo żądać wydania wynajmowanego lokalu,

  • są współuprawnionymi – oboje mogą korzystać z mieszkania,

  • są współdłużnikami – odpowiadają solidarnie za obowiązki wynikające z umowy, w tym za zapłatę czynszu.

Innymi słowy – jeżeli jedna strona nie zapłaci czynszu, Wynajmujący może domagać się zapłaty od drugiego małżonka.

Nawet jeśli małżonkowie nie mieszkają razem…

Co ważne, ta zasada obowiązuje nawet wtedy, gdy małżonkowie faktycznie żyją w separacji, czyli nie prowadzą wspólnego gospodarstwa domowego.
Dopiero orzeczenie separacji sądowej lub rozwód powoduje, że przepis ten przestaje mieć zastosowanie.

Nie dotyczy to również związków nieformalnych – osoby żyjące w konkubinacie (czyli w tzw. „faktycznym pożyciu”) nie są objęte tą ochroną i nie stają się automatycznie współnajemcami.

Infografika przedstawiająca zasady wspólności najmu małżonków oraz skutki dla Wynajmującego

Wypowiedzenie umowy najmu a małżonkowie

Istotne jest również to, że skuteczność wypowiedzenia umowy nie „rozciąga się” automatycznie na drugiego małżonka.
Jeśli Wynajmujący wypowie umowę tylko jednemu z nich, to wobec drugiego wypowiedzenie nie będzie skuteczne – a więc umowa nadal będzie obowiązywać.

Dlatego, aby skutecznie zakończyć stosunek najmu wobec obojga małżonków, konieczne jest osobne wypowiedzenie umowy wobec każdego z nich.

Kiedy ustaje wspólność najmu lokalu?

Wspólność najmu przestaje istnieć w momencie:

  • ustania małżeństwa – czyli po prawomocnym rozwodzie,

  • unieważnienia małżeństwa – w sensie cywilnoprawnym (nie chodzi tu o unieważnienie kościelne).

Od tego momentu każdy z byłych małżonków może zawierać nowe umowy najmu samodzielnie, a odpowiedzialność za dotychczasowy lokal ustaje.

Podsumowanie

Dla Wynajmującego wiedza o tym, kto faktycznie jest najemcą lokalu, ma ogromne znaczenie praktyczne.
Podpisanie umowy tylko z jednym małżonkiem nie oznacza automatycznie, że tylko on ponosi obowiązki wobec właściciela.
Dlatego warto już na etapie zawierania umowy ustalić stan cywilny najemcy oraz prawidłowo wskazać strony umowy, aby uniknąć wątpliwości i problemów przy ewentualnym wypowiedzeniu lub dochodzeniu należności.

Zobacz także:

Wzór umowy najmu części mieszkania – z komentarzem prawnym

10 pytań do potencjalnego najemcy przed podpisaniem umowy

Poręczenie – jak zabezpieczyć czynsz najmu?

 

 

Umowa Najmu Mieszkania

Zabezpiecz swój Najem od pierwszego dnia
Nie ryzykuj problemów z lokatorem! Wybierz profesjonalną umowę najmu, która chroni Twoje mieszkanie, pieniądze i spokój.

Sprawdzony wzór, jasne zapisy, pełna zgodność z prawem – gotowy do użycia od zaraz.

kliknij w link.

Umowa najmu Mieszkania

Dołącz do społeczności wynajmujących mieszkania

Prowadzimy grupę Facebook:

UMOWY NAJMU – Ciemna Strona Najmu Wynajmu

gdzie omawiamy:

✔ problemy z najemcami
✔ zabezpieczenie wynajmu
✔ błędy właścicieli mieszkań
✔ praktyczne aspekty najmu
✔ realne przypadki i rozwiązania

→ Dołącz do grupy

Potrzebujesz bezpiecznego wzoru umowy najmu dopasowanego do Twojego przypadku?

  • Kompleksowa obsługa dokumentacji najmu – analiza umów, przygotowanie dokumentów i zabezpieczenie należności
    Bezpieczny najem – indywidualne umowy, rozwiązania prawne i ochrona interesów Wynajmującego

    Indywidualna umowa najmu – przygotowanie dokumentacji | Umowanajem.pl

    Kompleksowa obsługa dokumentacji najmu – analiza umów, przygotowanie dokumentów i zabezpieczenie należnościIndywidualne przygotowanie dokumentacji najmu – umowy, analiza dokumentów i zabezpieczenia Wynajmującego
    2.952,00 zł     Dodaj do koszyka
    Porównaj
    Ulubione
  • Umowa Najmu Okazjonalnego dla właściciela mieszkania z poręczeniem
    umowa najmu mieszkania z poręczeniem
    Profesjonalna umowa najmu zabezpieczająca właściciela mieszkania

    Kompletny pakiet: Umowa najmu okazjonalnego z poręczeniem PDF + DOC

    Umowa Najmu Okazjonalnego dla właściciela mieszkania z poręczeniemUmowa Najmu Okazjonalnego dla właściciela mieszkania z poręczeniem
    397,00 zł     Dodaj do koszyka
    Porównaj
    Ulubione
  • Umowa najmu mieszkania z poręczeniem
    UMOWA NAJMU MIESZKANIA
    Promocja!

    Pakiet Wzorów Umów Najmu dla WYNAJMUJĄCEGO Kawalerka – Profesjonalne Dokumenty

    Umowa najmu mieszkania z poręczeniemUMOWA NAJMU MIESZKANIA PAKIET WZÓR UMOWY
    Pierwotna cena wynosiła: 393,99 zł.Aktualna cena wynosi: 347,00 zł.     Dodaj do koszyka
    Porównaj
    Ulubione
  • Umowa najmu mieszkania z poręczeniem
    UMOWA NAJMU MIESZKANIA
    Promocja!

    Pakiet Wzorów Umów Najmu dla WYNAJMUJĄCEGO – Profesjonalne Dokumenty

    Umowa najmu mieszkania z poręczeniemUMOWA NAJMU MIESZKANIA PAKIET WZÓR UMOWY
    Pierwotna cena wynosiła: 393,99 zł.Aktualna cena wynosi: 347,00 zł.     Dodaj do koszyka
    Porównaj
    Ulubione

Zobacz również inne poradniki o bezpiecznym najmie