No i tu jest pies pogrzebany. Dlaczego? Bywa tak, że najemca nie ma możliwości wskazania dodatkowego adresu, który jest niezbędny do podpisania umowy najmu okazjonalnego. Często taka sytuacja nie tylko dotyczy obcokrajowców, ale także obywateli Polski. Takie osoby są w trudnej sytuacji ponieważ mają mocno ograniczony wybór mieszkania, które chcą wynająć. Co prawda z pomocą przychodzą firmy, która oferują usługi kupna oświadczenia o adresie i dzięki takiej ofercie każdy może wynająć wybrane mieszkanie, którego właściciel wymaga podpisania umowy najmu okazjonalnego, ale bardzo często mamy do czynienia z oszustwem a to niestety może skutkować eksmisją sprytnego najemcy na bruk. Potrzebne do zawarcia umowy oświadczenie łatwo kupić w Internecie – kosztuje ok. 400 – 500 zł. Poddaje to pod wątpliwość cały sens instytucji najmu okazjonalnego, bo w razie sporu pomiędzy stronami umowy może być to problematyczne dla ich obu.
Co więcej, może być i tak, że prawdziwie mamy do czynienia z osobą trzecią, która poświadczyła lokal w razie zakończenia umowy najmu okazjonalnego, ale zmieniła zdanie i wycofała swe oświadczenie woli. Czy to jest możliwe?
Niestety najem okazjonalny wcale nie musi być bezpieczny dla wynajmującego. Niepłacący najemcy znaleźli sposoby na obejście przepisów. Teoretycznie najemca powinien mieć zapasowe lokum. Cała konstrukcja najmu okazjonalnego opiera się o założenie, że lokator będzie mógł po eksmisji wyprowadzić się do awaryjnego lokum. Bazując na takim domniemaniu, ustawodawca wprowadził możliwość przeprowadzenia szybkiej eksmisji po sądowym nadaniu klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Założenie o posiadaniu zapasowego lokum przez najemcę uzasadnia również brak jego prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Ze względu na znaczenie awaryjnego lokum ustawa o ochronie praw lokatorów obliguje najemcę do znalezienia nowego domu lub lokalu na wypadek eksmisji w ciągu 21 dni. Jeżeli najemca mimo utraty zapasowego lokum nie przedstawi odpowiedniego oświadczenia przed upływem trzech tygodni, to wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z terminem wynoszącym co najmniej 7 dni.

Opisywany powyżej mechanizm prawny najmu okazjonalnego zda egzamin tylko przy uczciwości najemcy. Niestety najemcy przekazują fikcyjne oświadczenie o możliwości zamieszkania w innym lokalu lub domu na wypadek eksmisji (bez podpisu notarialnie poświadczonego) lub nie informują wynajmującego o utracie awaryjnego lokum w trakcie trwania umowy najmu.
Najemcy wiedzą również że mogą złożyć zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Ponadto najemca ma też prawo złożyć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego na czas rozpatrywania zażalenia. Jeżeli sąd przychyli się do zażalenia najemcy złożonego na podstawie art. 795 Kodeksu Postępowania Cywilnego, to właściciel będzie musiał przygotować tradycyjny pozew o eksmisję. Podstawą do decyzji sądu może być argumentacja najemcy wskazującego, że jednak nie posiada zapasowego lokum. Brak takiego lokalu na wypadek eksmisji bywa postrzegany jako okoliczność podważająca okazjonalny charakter najmu.
Zdarza się również, że najemcy pomimo braku wcześniejszego zażalenia lub jego odrzucenia przez sąd, próbują wywierać nacisk na komornika dokonującego eksmisji – na przykład informując go o braku możliwości przeniesienia się do innego lokum. W odpowiedzi komornik może nabrać wątpliwości co do okazjonalnego charakteru najmu i decyduje wówczas o wstrzymaniu eksmisji do czasu wskazania przez gminę lub wynajmującego odpowiedniego pomieszczenia tymczasowego. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli eksmisja ma dotyczyć np. kobiety z dzieckiem.

Od 21 kwietnia 2019 r., zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego, otrzymanie pomieszczenia tymczasowego dla lokatora w przypadku eksmisji nie jest określone terminem. Procedura eksmisji może być dodatkowo przedłużona przez pozew najemcy o ustalenie prawa do lokalu socjalnego, złożony razem z wnioskiem o zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Należy pamiętać, że jeżeli najemca, zawierając umowę najmu okazjonalnego, otrzymuje od właściciela oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w jego lokalu w przypadku egzekucji, bez realnej możliwości przeprowadzki, może to być traktowane jako wprowadzenie wynajmującego w błąd. W takim przypadku oświadczenie to może być uznane za nieważne ze względu na wadę oświadczenia woli.
Wynajmujący powinien dokładnie zweryfikować oświadczenia zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu, do którego najemca miałby się przeprowadzić w przypadku eksmisji. Dodatkowo, wynajmujący może oczekiwać, że najemca umożliwi mu rozmowę z właścicielem tego lokalu, aby uzyskać pewność co do realnych możliwości przeprowadzki. Owa rozmowa może stanowić ważny element procesu weryfikacji i uniknięcia ewentualnych sytuacji wprowadzających w błąd.

W rezultacie, podanie przez najemcę fałszywego adresu lub przedstawienie oświadczenia osoby trzeciej o możliwości wyprowadzenia się do jej lokalu, które nie może być zrealizowane, niesie za sobą ryzyko eksmisji komorniczej na bruk. Praktykowanie „kupowania” adresu w celu zawarcia umowy najmu okazjonalnego stanowi istotne ryzyko. Obydwie strony umowy najmu okazjonalnego mogą ucierpieć w takiej sytuacji. Wynajmujący ryzykuje utratę ochrony majątku, którą miał mu zapewnić fakt zamieszkania najemcy w innym lokalu. Dodatkowo, istnieje ryzyko opóźnienia skutecznego przeprowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Z kolei najemca ryzykuje, że zapłacona suma za „kupiony” adres nie gwarantuje mu faktycznej możliwości zamieszkania w innym miejscu, gdy zajdzie taka potrzeba.

Podmioty zajmujące się handlem adresami pod umowy najmu okazjonalnego często pobierają opłatę za złożenie samego oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie. Jednak jednocześnie przyznają sobie szerokie uprawnienia do wycofania się z tej zgody, a także często nie precyzują warunków zamieszkania czy stanu lokalu. Zdarza się, że oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie są składane bez posiadania tytułu do lokalu, na przykład posługując się umową najmu, która już wygasła. Ponadto umowy z takimi podmiotami mogą zawierać niedozwolone postanowienia umowne. W kontekście wynajmującego warto zatem rozważyć dodatkowe zabezpieczenia w umowie, poza tymi przewidzianymi przez ustawodawcę dla umowy najmu okazjonalnego. Z drugiej strony, najemca powinien upewnić się, że opłata, którą uiścił za „kupiony” adres, rzeczywiście gwarantuje mu możliwość zamieszkania w innym lokalu.

Art. 19a ust. 3 Ustawy o prawach lokatorów nakłada na najemcę obowiązek poinformowania wynajmującego o utracie możliwości zamieszkania w wskazanym w oświadczeniu lokalu. Ten obowiązek powinien być spełniony w terminie 21 dni od dnia, w którym najemca dowiedział się o tej utracie. Ponadto, najemca musi wskazać inny lokal, w którym zamieszkałby w razie egzekucji obowiązku opróżnienia pierwotnego lokalu. Dodatkowo, powinien przedstawić oświadczenie właściciela tej innej nieruchomości. Jeżeli najemca zaniedba ten obowiązek, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Jednak w praktyce trudno sobie wyobrazić sytuację, w której wynajmujący dowiedziałby się o utracie prawa do zamieszkania przez najemcę i mógłby skorzystać z prawa do wypowiedzenia umowy. Również brak dostępnego lokalu, do którego najemca mógłby się przenieść w razie egzekucji, może sprawić, że ochrona, jaką ma zapewniać najem okazjonalny, stanie się iluzoryczna, gdyż procedura egzekucyjna i tak może się przedłużyć na wiele lat.