Podstawowe wady najmu okazjonalnego z perspektywy kilkunastoletniego doświadczenia

Na podstawie własnych doświadczeń oraz problemów zgłaszanych przez innych inwestorów w przypadku Najmu Okazjonalnego, chcielibyśmy wskazać kilka kluczowych wad tego rodzaju najmu:

1. Konieczność najmu całego lokalu
   Jest to podstawowa wada. Choć pojawiają się opinie, że można wynajmować pokoje w ramach tej umowy, w praktyce takie rozwiązanie często podważa okazjonalny charakter najmu.

2. Spełnienie wymogów formalnych wynikających z art. 19a ustawy
   Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego wymagane są:

   • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu.

   • Wskazanie przez najemcę alternatywnego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji.

   • Oświadczenie właściciela tego alternatywnego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i jego bliskich.

      

3. Konieczność zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (US)
   Wymaga to prawidłowego i terminowego zgłoszenia, co w razie zaniedbania może rodzić problemy prawne.

4. Formalizm i terminy ustawowe
   Przepisy dotyczące upomnień, wezwań do zapłaty czy wezwania do opuszczenia lokalu są rygorystyczne. Ich nieprzestrzeganie może skutkować nieskutecznością wypowiedzenia umowy.

5. Ograniczenia w wypowiedzeniu umowy przez wynajmującego
   Wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie w przypadkach przewidzianych ustawą.

6. Weryfikacja oświadczeń najemcy i właściciela lokalu zastępczego
   Wynajmujący musi dokładnie sprawdzić zarówno oświadczenia najemcy, jak i właściciela lokalu, który ma pełnić funkcję alternatywnego miejsca zamieszkania.

7. Ryzyko „kupionych” adresów
   Jeśli najemca „kupuje” oświadczenie właściciela innego lokalu bez realnej możliwości zamieszkania, wprowadza wynajmującego w błąd. Może to skutkować nieważnością umowy.

8. Odmowa sporządzania oświadczeń przez notariuszy
   Wielu notariuszy odmawia sporządzenia oświadczeń dla „kupionych” adresów, ponieważ eksmisja może okazać się nieskuteczna.

9. Wycofanie zgody przez osobę trzecią
   W przypadku wycofania zgody na przyjęcie najemcy do lokalu zastępczego, postępowanie egzekucyjne może zostać zawieszone lub umorzone.

10. Łatwość podważenia umowy najmu okazjonalnego
    Doświadczeni najemcy mogą skutecznie przeciągać postępowania, co w praktyce prowadzi do konieczności przeprowadzenia standardowego postępowania eksmisyjnego, trwającego nawet kilka lat.

11. Obowiązek wskazania nowego lokalu zastępczego w razie utraty pierwotnego
    Najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu zastępczego, ale w praktyce wynajmujący dowiaduje się o tym już po wszczęciu egzekucji, co może blokować działania lub prowadzić do zawieszenia postępowania.

12. Ograniczenia w kontroli lokalu
    Wejście do lokalu możliwe jest wyłącznie w oparciu o art. 10 ustawy.

13. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności
    Może być złożony dopiero po spełnieniu określonych warunków, w tym po skutecznym wypowiedzeniu umowy.

Podsumowanie:
Najem Okazjonalny wiąże się z licznymi ryzykami dla Wynajmującego. Należy pamiętać, że powierzamy majątek o wartości kilkuset tysięcy złotych.

Każda z wymienionych wad może skutkować poważnymi konsekwencjami, dlatego decyzja o skorzystaniu z tej formy najmu powinna być starannie przemyślana.